2023年进入收尾阶段，房企销售端仍未出现明显改善。
近日，市场机构中指研究院发布今年1~11月房企销售和拿地榜单。TOP100房企前11月销售总额为57379亿元，同比下降14.7%，降幅相比上月扩大1.6个百分点；拿地总额10855亿元，拿地规模同比下降6.6%，降幅较上月收窄3.4个百分点，连续两月收窄。
根据榜单数据，国央企无论是在销售还是拿地投资额度方面均表现强劲，以中海、保利为代表的全国性龙头企业仍在多个重点城市广泛布局，国央企市场份额进一步扩大。
房企销售降幅继续扩大
根据中指研究院统计，今年前11月，TOP100房企销售总额为57379亿元，同比下降14.7%，降幅相比上月扩大1.6个百分点。其中，TOP100房企11月单月销售额同比下降29.2%，环比下降0.6%。销售额超千亿元房企16家，较去年同期减少3家；百亿元房企108家，较去年同期减少10家。
各阵营房企销售额均有所下降。其中，TOP10房企销售额均值为2523.7亿元，较上年下降9.3%；TOP11~30房企销售额均值为779.2亿元，较上年下降14.6%；TOP31~50房企销售额均值为379.5亿元，较上年下降17.7%；TOP51~100房企销售额均值为179.4亿元，较上年下降25.1%。
国央企销售表现仍较为强劲。今年1~11月，销售额同比增长超过10%的大型企业为中海、华润、建发、越秀、华发、联发、国贸地产、中建壹品、中建东孚、象屿地产等。中指研究院企业研究总监刘水指出，这些国央企融资保持通畅，拥有品牌优势，因此销售表现较好。
据了解，11月各地出台政策频次与10月基本持平。其中，深圳下调二套最低首付比例至40%，并优化普宅认定标准，取消了750万元“豪宅线”；厦门取消限购，长沙放松本地居民购买改善住房的限购要求。
从供给端来看，年底房企冲刺年终业绩，11月企业推盘意愿回升。根据中指研究院统计，11月重点50城批准上市面积环比增长超30%，但同比仍下降超20%，供应规模整体处在低位。
刘水指出，从政策趋势来看，深圳降低首付、优化普宅认定标准后，北京、上海优化相关政策的预期也在增强，未来北京、上海降低首付比例、降低房贷利率、优化普宅认定标准、降低交易税费等或是重要方向。
在市场趋势方面，刘水认为，短期来看，二手房挂牌量高企导致二手房价格下跌态势延续，部分购房者转向二手房市场，新房市场调整压力或仍较大。但12月进入房企业绩冲刺阶段，预计部分城市供给端或有放量，带动新房成交保持一定规模，但多数城市市场活跃度或仍不足。
重点房企拿地意愿有所提升
尽管销售额降幅仍在继续扩大，但近期随着各地取消地价限制，重点房企拿地意愿有所提升。
根据中指研究院统计，今年前11月，TOP100企业拿地总额10855亿元，拿地规模同比下降6.6%，降幅较上月收窄3.4个百分点，连续两月收窄。
从重点城市拿地金额TOP10房企来看，国央企仍是拿地主力。据了解，目前大型房企拿地策略以精准投资为主，之前在热点城市尤其是核心区域地块普遍竞拍至摇号，企业获取概率均等，若地价上限取消，企业凭借资金实力获取土地，对于中小房企而言，资金面多数承压，拿地难度增加。而国央企资金实力相对较好，对优质地块的竞拍力度或加大，拿地金额占比提升。
据刘水介绍，目前以中海、保利等全国性龙头企业为代表的国央企仍在多个重点城市广泛布局。它们在各个重点城市土拍中参与热度均较高，目前重点城市拿地金额TOP10房企中有半数以上为国央企。以成都为例，2023年11月溢价率超过10%的地块共3宗，其中2宗由国央企摘得。
从新增货值来看，11月中海、保利、华润占据榜单前三位。中海以累计新增货值2292亿元占据榜单第一；保利、华润紧随其后，累计新增货值分别为1864亿元和1834亿元。TOP10企业前11月新增货值总额13442亿元，占TOP100企业的41.7%。
受上年低基数影响，50家代表企业拿地总额同比增长36.9%。11月，50家代表房企拿地总额同比增长36.9%，受10月高基数影响环比下滑。分企业来看，建发、保利等国央企拿地规模较高，单月拿地金额超70亿元，万科、龙湖、大家房产、绿城、金地等混合所有制企业和民企亦有投资。
据了解，自9月底以来，多个城市陆续取消土地限价，恢复“价高者得”模式。中指研究院的监测数据显示，目前已经有广州、成都、合肥、济南、重庆、厦门、长沙、南京、福州、武汉、苏州、青岛、无锡、天津、长春、杭州、沈阳、郑州等城市取消了土地限价。
刘水指出，房地产市场供求关系已发生重大变化，市场旺盛期出台的限制性措施正在逐步退出舞台，新政后，市场经历短暂需求释放后逐步回归平稳，取消土地限价将有助于稳房价、稳预期、稳市场。
不过，从11月土地成交情况来看，在上年低基数下，22城住宅用地成交面积和总价同比均有所增长，溢价率较前四月略有上浮，但整体溢价率仍处于低位，土地市场热度仍相对平稳。
目前，在房企投资布局仍然审慎之下，叠加年底季节性因素，刘水认为，优质地块普遍竞拍出高价的概率较小。另外，2023年以来非核心城市或区域土拍情绪延续低温态势，短期土拍规则调整对市场的带动效果预计有限。